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4月北京楼市预计将洧31個项目入市

2019-10-12 03:37:29来源:励志吧0次阅读

  中国消费者报北京讯(孙蔚)亚豪机构统计数据显示,今年4月北京楼市预计将有31个项目入市,其中包括通泰国际公馆、一中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘,以及首开熙悦尚郡、中建国际港、五矿铭品等21个老项目后期,市场供需有望全面开启。截至3月中旬,北京住宅市场仅有19个楼盘有供应,相比去年同期开盘项目数量减少了17个。

  亚豪机构副总经理高姗对中国消费者报表示,造成开年北京楼市供应重挫的原因在于购房需求的再度萎靡。亚豪机构数据统计显示,今年3月上半月北京商品住宅(不含保障房与商住楼)仅实现成交1923套,成交面积20.36万平方米,成交套数、面积环比上月同期均减少24%,同比去年同期也有所下滑。而需求疲软的原因,高姗认为主要是受调控政策松动进程较慢影响,造成楼市增长动力依然不足。随着近期政策利好的频频出台,高姗预计,4月份北京市场供需全面开启的可能性较大。

  今年全国两会的政府工作报告已为2015年房地产市场定了调,可以总结为支持和促进两个关键词,即支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,往年的抑制与调控则没有提及。此外,在北京近年来土地价格走高的影响下,房企普遍面临较大的资金压力,为控制财务成本,也迫切需要加紧推盘入市,回笼资金。因此在2015年初沉寂了3个月之后,4月预计北京楼市的市场供应将逐渐回归正轨。

  从4月预计入市项目的定价来看,这31个项目当中仅10个项目公布了预计售价,其中通泰国际公馆预计售价2.7万元/平方米、中奥广场首站报价3.5万元/平方米等,其余21个均处待定当中。

  高姗分析认为,该阶段正处于项目定价难的时间节点,特别是对于首次开盘的纯新盘而言,定价不仅决定着项目首期推出的销售成果,还影响到后期的营销打法,开发商会慎之又慎。由于近两年北京的土地市场受到追捧,导致部分项目的地价成本较高,因此产品定位与价格定位本就是摆在开发商面前的一道难题,既要保证项目利润,又得考虑区位价值与客户预期,所以定价变得更为艰难。若产品定价过高,会让市场难以接受,而定价若过低,一旦市场出现涨势,临时提价又担心客户流失,所以两难之下,开发商只好暂不宣布产品价格,静观市场变化。相比之下,老项目后期因有前期推货价格及市场接受程度作为参照,定价较为容易。数据显示,在目前确定了预计开盘价格的10个项目中,有7个是老项目后期。

  除了定价谨慎外,4月预计入市的项目还呈现出改善型三居产品明显占比较重的特征。在20个普通住宅项目当中,以三居产品为主打的项目高达11个,超过半数,例如首开熙悦尚郡主打的136平方米南北通透三居、五矿铭品主打的130平方米170平方米三居。

  高姗认为,以舒适三居为代表的改善型产品出现发力趋势,主要基于三方面原因:首先在北京地价飙升的背景下,小户型的建安成本更高,因此中大户型成为平衡成本的更优选择;其次,由高地价倒推而成的项目高定价,只能面向中高端置业者体;最后,中高端置业目的主要是改善升级,需要的是大户型住宅产品。

  由此可见,开发商无论是受制于成本原因,还是源自购房需求的对位,都不得不增加大户型产品的开发量,这造成自4月份开始,北京纯商品住宅市场的供应结构将由过去以中小户型刚需产品为主,转向中大户型逐步增加的格局,造成市场二元分化的局面更加深化。同时,以自住房为代表的刚需楼价格保持平稳,纯商品住宅的价格将高企,这两类产品之间的价格鸿沟、产品差距将逐渐拉大。

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