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戴德梁行物流地产来袭武汉成商家必争之地

2020-02-14 23:01:13来源:励志吧0次阅读

戴德梁行:物流地产来袭 武汉成商家必争之地

得意房产讯4月9日,戴德梁行发布《武汉2015年第一季度房地产分析报告》,报告指出,武汉土地市场遭遇开年“冷清”,一季度土地成交量价齐跌。住宅市场方面,市场本季度月度变化较为明显,目前让利跑量仍是众多开发商首要任务,随着年初颁布和实施的多项政策与前期政策利好叠加发挥影响,市场供求关系或将逐步趋于健康。

写字楼方面,由于部分项目入市时间被迫延期,市场以消化现有存量为主,整体空置率下降,然而,待下半年多个项目集中入市后,供应激增或将成为市场的主要问题。商铺市场方面,交通络的快速发展虽暂时带来市场空置率的上升,但在后期或将为沿线商圈带来多项利好。此外,韩资品牌纷纷进入武汉市场,古田区域逐渐兴起,商铺市场竞争依旧激烈。工业市场方面,在良好的区位条件与强大的需求下,武汉工业市场发展势不可挡,未来将成为各物流商家拓展华中地区市场的必争之地。

武汉土地市场冷清

一季度,住宅库存高企及资金压力大等问题,使得开发商拿地积极性依旧不高。据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计,2015年第一季度武汉土地成交面积仅为141万平方米,相比去年同期下降25.4%;成交金额为109亿元,同比下降14.8%。继2014年的寒冬后,土地市场回暖仍在等待之中。

从区域来看,在新洲区大面积成交的拉动下,远城区成交面积占比大幅上涨35个百分点。除新洲外,汉阳及东西湖也为本季度成交主力,三区占全市土地成交总量的55.7%。溢价成交地块占比与同期相比有明显下降,底价成交、流拍和撤牌占比相应有所增加。

在土地用途方面,综合用地和住宅用地仍是武汉土地市场的成交主力,两者占比超8成。商服用地成交占比同比增加10个百分点至19%。竞得企业中,国企拿地相对活跃,其竞得土地面积占总量的54%,超民企12个百分点。

量升价稳依然是今年楼市主基调

本季度为传统春节淡季,与此同时多项政策陆续实施、出台,欲给力住宅市场:1月公积金互提互贷新政正式实行,2月央行降准降息为楼市加码,3月初《不动产登记暂行条例》正式进入实操阶段,季度末二套房贷首付比例下限、公积金二套房贷下调,为楼市再添一把火以促回暖。

在市场供应方面,虽然1、2月武汉主城区住宅供应创同期历史新高,但是进入3月供应量一反常态,出现锐减,导致本季度整体供应量同比下降4.6%至199.1万平方米,环比下降42.0%。供应区域分布上,汉阳中心及关山片区仍保持主力地位,两者供应占主城区供应总量44.8%。青山片区同比降幅最大,为75.2%。2月在春节淡季的影响下成交量环比下降55.1%。然而进入3月,在前期限购限贷松绑等利好政策影响下,成交量迅速回暖,环比上涨近一倍,并刷新了历史同期销量记录。一升一降使得本季度武汉主城区商品住宅成交量整体环比下降32.7%至 24,441套,但同比上涨30.8%。

成交价方面,据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计,1月至3月期间,武汉主城区商品住宅成交均价环比微降0.9个百分点至每平方米9,982元,但同比上涨5.7%。分区域看,关山区以6,714套居于成交量首位,汉口中心以15,005元居于成交价首位。

大量开发商现阶段仍将视让利跑量为主要任务,从而缓解其资金压力,故本行预期成交价短期内不会出现大幅上涨。随着春节淡季影响逐渐退去,在宽松政策的利好下,预计下季度市场成交量将有所回升。整体来说市场处于稳定调整期,在今年与去年各项利好政策叠加的影响下,市场供求关系或将逐步趋于健康。

新写字楼项目延期 市场暂以消化存量为主

从空置率看,受国内宏观经济增速放缓及工程进度滞后等因素的影响,部分项目入市时间被迫延期,市场以消化现有存量为主,整体空置率环比下降2.0个百分点至15.7%。由于大多数企业在进行选址与搬迁时优先选择刚退租或即将退租的物业,本季度全市净吸纳量仅2.0万平方米。由于部分楼宇较好的入驻情况及战略发展需求,导致部分写字楼提升租金至每平方米每月125.4元,环比上涨2.0%,同比上涨6.8%。

从成交企业看,搬迁及搬迁加扩租仍是其主要驱动因素;另外,以往大量优质写字楼的入市吸引了众多企业新进武汉,提升该驱动因素占比至24%。在行业分类方面,本季度租赁需求主要集中在金融与数字新媒体产业,其中P2P络金融公司表现尤为突出。同时,制造及专业服务类企业延续上季度表现,保持了较为强劲的租赁需求。

随着下半年多个优质项目或将集中入市,届时武汉优质甲级写字楼市场将出现进一步调整,租金将会有所波动,空置率将有所回升。供应激增或将是武汉写字楼市场未来发展道路上难以避免的问题,但良好的商务环境将会有助于新兴企业的成长与发展,而这些企业也或将为未来写字楼市场需求提供源源动力。

商铺市场:发展还须先 “种树”后 “乘凉”

武汉市国土资源和规划局表示,武汉今年将修编综合交通体系规划,计划至2049年将武汉打造成国际枢纽城市、世界公交都市。本行认为,交通体系构建对武汉商铺市场影响表现为“先种树,后乘凉”。

据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计,一季度武汉整体空置率环比上涨0.4个百分点至8.2%。究其原因,一是去年年底4号线二期开通,武汉摩尔城抓住时机,于本季度开始筹备为期六个月的硬件升级与品牌调整,带动王家湾商圈空置率微涨1.6个百分点;二是地铁6号线封路施工对中山大道商圈持续产生影响:部分成长型商户面对租金压力时选择退租,使得该商圈空置率微涨1.1个百分点。但随着二环线“画圆”、BRT快速公交通车和轨道交通的发展,武汉各商圈周边交通将逐步实现自我“微循环”,这将对各商圈内租金、空置率、品牌档次等带来多方面的利好影响。

在品牌方面,武汉商铺市场新入品牌继续保持多样化的国际色采。“韩国热”遍地开花,看好武汉餐饮市场,咖啡陪你、漫咖啡等韩国咖啡品牌扩店势头强劲,其良好的市场表现也吸引了炸鸡品牌Pelicana(百利家乐)于本季度进入武汉市场,加剧了餐饮业的多元化竞争。此外,欧美奢侈品牌热度不减,Giorgio Armani、Fendi、Byblos等品牌首次入汉。档次升级已成为武汉国际广场、汉街万达等各大商场抢占顾客的重要策略之一。

开年来武汉商铺市场的“新年新气象”有三。一是“新秀”:今年武汉还将有至少13家商业体入市,届时将为商业市场带来约133万平方米的新增供应。二是“兴起”:从区域看,古田宜家荟聚购物中心、凯德古田广场、海尔“智慧城”等将落户古田。硚口古田区凭借人口基础与地价优势,聚集了众多大牌开发商,成为新兴热点地区;此外,汉口区域商业亦正呈现由中心向外围扩散的新趋势。三是“新潮”:乐天玛特超市华中首家1号店即将落户南湖武昌府,“汉韩合资”的韩国城也计划于2016年落成,之后包括乐天百货、韩华集团等来自韩国的约2,000家食品、文化和服务企业亦将陆续进驻于此。武汉零售市场多元化竞争已是势不可挡。

电商拿地自建物业渐成潮流 武汉成商家在华中的必争之地

租金方面,由于传统高标库物流商年后的租金调整,武汉高标库整体租金升至每月每平米26.5元,环比上涨1.2%。然而,去年位于非传统优势区的高标库大量入市,使得整体租金同比下降6.5%。

空置率方面,受春节假期因素影响

,部分商家表现出临时增仓的需求。另外,电商拿地自建物业的趋势越来越明显,例如唯品会和京东就已迁入自建高标库。此外,由于去年年底短期内的大量集中供应令武汉市场整体的空置率较高,而本季度增减相抵,使得整体空置率变化不大,仅微降1个百分点至50%。

从现状看,电商分布组团,以京东、唯品会、苏宁为代表的电商均已扎根武汉,形成了东西湖保税区为代表的成熟电商组团,后续又出现了江夏和葛店这类新兴电商组团。此外,武汉凭借其九省通衢的地理优势,良好的政策与科技环境,其物流枢纽城市战略地位正逐年提升,从而吸引了众多知名物流地产商相继启动占位计划,其中以GLP表现最活跃。展望未来,根据美国每1亿美元GDP对10,000平方米高标库面积的比例测算,截止2014年年底,武汉高标库需求容量为1,604万平方米,市场潜力巨大。在良好的宏观条件与强大的需求下,武汉工业市场已成焦点,前景看好。

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