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抑制不合理住房消费还需政策加码

2020-01-16 06:25:05来源:励志吧0次阅读

(一)住房消费明显超前

有两组可以说明我国自2002年以来住房消费的过度增长和超前。一是在人均居民面积达到较高水平后,住房面积以比城市化快5倍以上的速度持续过快增长。2002年我国城镇居民人均住房面积达到了22.8平方米,超过了过去制定的小康目标,这时我国的人均GDP才刚刚达到1000。200 ~2008年我国反映城镇住房供给的施工面积年均增长19.5%(另一个反映供给的指标在2004年宏观调控后明显失真,其增幅远低于施工面积,说明房地产商在操控供给),而同期城镇人口增幅仅年均增长 .2%,前者是后者的6倍。从住房需求看,200 ~2008年间,我国商品房销售面积年均增长15%,比城市化速度快4倍。二是国际比较看,特别是与资源文化环境相近的人均过密化的东亚国家相比,我国的人均住房面积过于超前。2007年我国城镇人均住房面积达到了27.1平方米,2008年超过28平方米,而同期中等收入国家平均值仅为20.1平方米,中高收入国家也仅为29.1平方米。我国城镇人均住房消费大大超过日本、韩国。日本、韩国都是发达国家,其资源和文化特征与中国类似,日本人均住房面积仅15.6平方米,韩国也不到20平方米。尽管存在住房严重的不均问题,但住房总量规模是明显超过经济发展阶段的,增速是明显过快的。

(二)反映为我国居民消费观念和方式的落后

中国居民的消费不足除了收入差距扩大、社会体制不健全等约束外,还受到消费结构不合理、消费方式(或模式)落后的重大影响,在我们看来,后者更为本质。我们传统的消费模式是以“吃住”为中心,在“吃”和“住”上存在过度偏好的问题,这既造成了消费结构的不合理、不经济,又使得居民在其他方面特别是服务业的消费能力不足,同时,以过度强调“吃住”的消费模式是一种封闭性、缺乏创新的消费模式,是一种发展潜力不大、但破坏性很大的小农消费方式。应努力改变这一传统的消费模式,转为以“玩”为中心的消费模式。

(三)住房消费政策定位严重不当

住房既是私品,也具有较明显的公共品的属性,“居者有其屋”是一种公共政策目标,当然这里“有”可以是“所有”,也可以是以某种方式“占有”(如租赁房屋)。让多数人住得起房或买得起房(60%~70%的人买得起房)这是住房政策定位的第一个关键点,第二个关键点是住房分配的公平原则,因住房带有公共品属性,占有的相对公平至关重要,因为你多占住房别人就少占(彩电、手机、等一般的商品消费不存在这一问题),因此,住房消费政策的合理定位是:只鼓励一个家庭拥有一套住房,而不是鼓励谁有钱谁多占。即什么时候第一套住房都应优惠,而第二套第三套住房一定要抑制,越多占,抑制越明显,成本越高,在这种情况下有钱人可以多占。我国的住房政策明显没有这两个关键的定位,因此,导致投机性泛滥。

(四)调控住房消费市场的政策存在严重偏差

为什么房价越调越高,调控政策抓不住要害是重要原因。调控住房消费市场的政策主要存在以下问题:(1)增加供给抑制房价是一个最大误区。控制通货膨胀的最好办法就是抑制需求,增加供给的事留给企业,房价涨了他们会增加供给,不用操心。实践证明,在一个投机主导的市场中,增加供给只会是“火上浇油”,这如同防强盗最好的办法就是为他们准备更多的可被盗的物品,结果只能是强盗越来越多。不抑制需求的政策特别是不抑制投机性需求的政策,住房需求只会越调越旺,房价只会越调越高。(2)政策受利益集团的影响过大(我很同意“挟持”论)。( )税收政策的严重缺失。除个别城市试点税外,中国可能是世界上仅有的不征收不动产税的国家,这对助长投机起着关键性作用。征税特别是主要是征收持有环节的税收,是抑制住房投机、促进住房消费公平的最有效手段,而我国这一政策总是难产,根本原因就是既得利益者的阻挠。

房地产的非理性消费或投资对扩大内需的影响

(一)短期具有超强的扩大投资能力

房地产消费和投资的扩张不仅能带动许多大产业(如钢铁、水泥及其他建材业)的快速扩张,而且它的见效极为快捷,因此,成为各地方扩大投资的“不二法宝”。多年来,房地产投资占整个投资的比重近1/4,加上其拉动的产业投资,全部相关投资占整个投资的比重达4成以上。不仅如此,它也是近几年金融业利润的主要来源,因此,金融业对其依赖也极强,这也就不难理解为什么近几年各大把其的主要增量都放在房地产业。

(二)长期将会导致内需严重不足

从短期看,房地产具有极强的拉动经济增长效应,但长期不然。“十五”中期以来的房地产的过度增长正在产生一些长期问题,持续的过度增长及随时可能向下剧烈波动将会导致内需严重不足,从而损害长期增长。这些长期问题包括:(1)放大居民收入分配差距,使消费存在严重的结构性不足。由于购买住房的主力是最富的20%的人,他们本身不存在住房不足的问题,其购房主要是为了赚更多的收入或财富,由于10年房价上涨年均幅度达到20%~ 0%,所以近几年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速扩张财富和增加收入,而且所得暴利性收益基本没有任何税负,因此,使本来居民收入差距就偏大的问题更加严重。富人消费倾向较低,而一般中低收入的人购买力明显不足,这样状况如果持续下去,结构性消费不足问题将会使经济增长由外需和投资为主向消费为主转变更加困难。(2)过度消耗中产阶层的购买力,抑制中产阶层的扩大。目前我国中产阶层所占比重仍然偏低,住房的高价使其短期和长期都背负着沉重的负担,长此下去,一些已经成长为中产阶层的家庭又会被高房价拉回到中低收入水平,结果中产阶层难以扩大,从而使巨大的消费增长潜力难以发挥。( )抑制城市化,抑制长期内需增长。高房价下是无城市化的。一些学者和房地产商在分析房价增长中,认为是城市化加速推动了高房价,这完全不合实际,一方面如此高房价,绝大多数农民工或转移到城市的新居民是没有能力买房子的,另一方面,过去的七八年中国经济在高速成长,房价增长更快,但城市化速度是明显减速的,1979~1990年间,我国城镇人口年均增长4.8%,1991~2002年间降到4. %,2002至今年均仅增长 .2%。结果很明显,现在的高房价是抑制城市化的。抑制城市化必然会明显地抑制消费需求。

(三)抑制自主创新,使就业增长严重不足

我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的,有人估算可能达15%。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢?一个重要的原因就是炒房等投机性行为收益更高,而且风险更低。只要房地产暴利持续存在,社会资金、人才及其他资源都会很自然地偏好于房地产,也不必辛苦地搞自主创新。自主创新不足必须导致产业链的大大缩短(大量的附加值是在产业链中间)以及产业竞争力的低下,这不仅使产品的附加值低,而且会使就业因产业链太短而增长不足。就业不足,就会影响消费能力的提高。

(四)抑制服务消费的增长

住房消费过度,必然导致必需品之外“玩”的消费严重不足,许多人购房后便走不出家门,无钱去玩,结果抑制了休闲等服务业的需求增长,质量和消费品位都难以提高。

(五)引起大的经济波动,可能使中国陷入中等收入国家陷阱

房地产过度发展,特别是房地产泡沫过度膨胀,会产生两大风险:一是抑制自主创新方面的投资,延缓结构调整进程,使中国经济下一步增长缺乏强大的竞争力做支撑;二是引起经济大起大落,陷入长期的低迷增长状态(如像拉美国家、东南亚国家一样陷入中等收入国家陷阱)。

政策调整的建议

(一)调整金融货币政策,重在抑制流动性过剩和住房的投机性需求

当前我国经济处于“三重”周期性调整的交汇点( 0年长周期、10年中周期和5年短周期调整的交汇点),即经济增长将出现中期性放慢。经济发展的主要问题不是增长速度问题,而是结构问题和体制问题。要通过加快结构调整和体制创新来解决长期性结构性和体制性矛盾,才能保持中国可持续稳定增长。此时,如果继续采取过于宽松的货币金融政策,不仅会拖延结构调整的推进,而且会产生过多的流动性,由于实体经济无法有效的消化这些流动性,结果使社会上出现投机资金(热钱)大泛滥,首当其冲的就是冲击房地产市场,形成房地产泡沫大膨胀,最终可能酿成泡沫经济。所以,当前货币金融政策回归于“适度宽松”这一常态,这才是保增长、保需求的最基本政策。

(二)征收不动产税和遗产税,建立抑制住房过度投机的长效税收制度

在“看好”后,抑制过度的住房需求不外两个办法:一是抑制第二套以上的投资性买房需求,在提高首付比例的基础上,还可以对第二套住房长期采取高利率政策,收取高于基准利率50%的利率,首付比例要求达到50%以上。二是税收调节。既要征收高收益税(如征收50%的高收益税),又要在住房保有环节开征新税,即不动产税。征收不动产税有两个办法,一种是按套征收,第一套可暂免税,第二套以上按市价收取2%~ %的年税;另一方面办法是按面积征收,人均免税 0平方米,之后超出部分征收累进税。

(三)扩大城市居民保障性住房的覆盖面,同时逐步将农民工本地化所需住房纳入保障性住房规划

目前保障性住房现在覆盖面太小,廉租房仅覆盖最低收入者的5%左右,一些数量也不大的经济适用房主要用于满足收入水平较低的公务员需要,保障性住房的整体覆盖面不足10%。可考虑把保障性住房的覆盖面扩大到中低收入家庭,即达到40%的覆盖面左右。未来加快城市化的重点是将1.5亿左右的农民工安居于城市,转化为市民,成为扩大消费的新基础。建议国家制定一个农民工安居工程计划,每年花一定的国家和地方财力有计划地在城市建设农民工定居点,将农民工定居点的住房建设纳入保障性住房的总体规划中,农民工定居点建设主要是大量建设20平方米左右的超小户型或筒子楼,同时做好相应的服务配套工程。

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